Vente à réméré ou vente avec faculté de rachat

Êtes-vous propriétaire d'un bien immobilier et avez des problèmes financiers qui nécessite une entrée d'argent pour être surmontés ? Nous avons la solution. Il s'agit de mettre en vente réméré votre bien. Encore connu sous l'appellation de vente avec faculté de rachat, il s'agit d'un des actes de vente les moins connus des français. Pourtant, il est généralement prisé comme la meilleure solution à la restructuration des dettes des particuliers. Si vous souhaitez en savoir davantage sur la vente réméré, lisez jusqu'à la fin cet article.

Définition de la vente à réméré

Étymologiquement, le mot « réméré » est originaire du latin « redimere » qui signifie « racheter ». Il faut remonter le temps au Moyen-Âge pour trouver l'usage pour la première fois du terme réméré. Les textes qui sont encore applicables jusqu'à ce jour dans le Code Civil sont anciens.

Il datent de la première moitié du 19e siècle. Son fonctionnement provient des articles 1659 et suivants du Code Civil. Ce dernier indique que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement [de frais]. »

Les années 1980 marquent la période où le réméré a connu un usage courant dans les structures bancaires. Ce, pour réinvestir dans des valeurs immobilières, précisément auprès d'OPCVM monétaires.

Dans le monde moderne, le terme est connu comme un outil grâce auquel on parvient à restructurer les dettes des particuliers, dans des situations particulières. On le présente parfois comme une solution au rachat de crédit par les entreprises privées évoluant dans ce secteur.

Ainsi, la vente à réméré est destinée spécialement aux personnes disposant de bien immobilier, qu'elles soient propriétaires ou propriétaires-accédants et se trouvant :

dans une situation d'endettement
dans des difficultés importantes de trésorerie

Lorsque ces personnes se retrouvent dans l'une ou l'autre de ces situations dont la solution ne pourrait être trouvée qu'en contractant un prêt à la banque, nous vous conseillons cette solution.

Cependant, vous n'avez pas la certitude de pouvoir emprunter pour exercer votre droit à réméré dans l'intervalle appropriée en terme de délai défini. Dans ce cas, nous vous déconseillons d'avoir recours à la vente avec faculté de rachat.

Le cas échéant pourrait vous entraîner dans la perte de votre bien immobilier et d'en être expulsé. Heureusement, d'autres alternatives s'offrent à vous avec un minimum de protection à votre égard. Il s'agit notamment :

de la procédure de surendettement
du regroupement de crédits
de la demande de délai de grâce.

En réalité, la vente à réméré est la meilleure alternative dont peuvent se réjouir des propriétaires de bien immobilier se trouvant dans des difficultés financières. Et ce, afin d'éviter que leur bien soit soumis à une saisie judiciaire ou à la vente aux enchères.

Le principe du réméré

Il convient de préciser que le réméré est un contrat de vente dont l'établissement requiert la présence d'un notaire. Celui-ci a la responsabilité de rassurer le vendeur par rapport à la possibilité de racheter plus tard son bien.

Ainsi, en tant que vendeur du bien en question, vous avez la possibilité de continuer à l'occuper. Dans ce cas, il est important que vous concluiez un contrat d'occupation des locaux avec l'acquéreur qui lui permettra de recevoir de vous des indemnités d'occupation.

Le contrat de vente à réméré n'est pas à confondre avec celui de bail ou loyer. Il s'agit plus concrètement :

de contrat d'occupation ou
de contrat de convention d'occupation
de contrat d'indemnités d'occupation

Par ailleurs, la vente avec faculté de rachat se réalise en trois phases. La première est relative à la recherche d'un acquéreur et à la mise en vente du bien à celui-ci. La suite concerne l'occupation du bien et la résolution des difficultés ayant conduit à cette option.

La dernière phase de la vente à réméré est le rachat effectif du bien. C'est-à-dire que, comme prévu dans le contrat, le propriétaire rachète effectivement le bien après paiement de ses dettes.

Si ces phases sont bien déroulées, le réméré aura aidé le débiteur à protéger son patrimoine ainsi que son niveau de vie. Et ce, dans la plus grande discrétion possible, vis-à-vis de son entourage et des proches en ce qui concerne la situation personnelle et cette procédure.

Fonctionnement de la vente à réméré

En tant que débiteur, vous avez la possibilité d'organiser vous-même une vente avec faculté de rachat. Il suffit de faire appel à votre notaire et à un investisseur. Vous pouvez également utiliser les services d'une société spécialisée.

Dans ce cas, nous sommes à votre disposition. Notre équipe est compétente pour vous assister dans ce type de procédure. Ainsi, nos experts procèdent d'abord à l'évaluation de la situation financière du débiteur que vous êtes.

Nous vérifions ensuite s'il faut réellement une vente à réméré ou non. Pour y parvenir, nous calculons le ratio hypothécaire. Cela désigne le niveau d'endettement par rapport à la valeur du bien immobilier en jeu.

En effet, la norme recommande que le prix de vente soit en mesure de couvrir la totalité des dettes du vendeur. Donc après avoir étudié cela, nous vous soumettons une proposition écrite et chiffrée. Cette dernière regroupe :

la durée du réméré
le montant mensuel de l'indemnité d'occupation
le prix fixé pour l’achat du bien (généralement de 50 à 70% de la valeur expertisée)

En référence à l'article 1660 du Code civil, la vente à réméré ne doit pas dépasser la durée de cinq ans. Si le contrat stipule l'opération sur un terme plus long, le délai le prendra en compte.

En prélude à la vente et au rachat ultérieur, il faut au préalable définir toutes les conditions. L'investisseur a la liberté de décider du taux de référence du crédit et de la marge à appliquée. Cette dernière lui permet d'être rémunéré du « facteur risque ».

Si la proposition vous convient, il ne restera la recherche des fonds par l'investisseur. Les ayant obtenus, il faudra ensuite enclencher la procédure qui sera formalisée par :

La préparation des actes notariés
La signature de l'acte authentique par les parties
Le règlement des créances par le notaire

Cette série de formalités permettra d'aboutir à la signature du contrat d'occupation des lieux déjà établi par le notaire. À partir de ce moment, le vendeur que vous êtes dévient « locataire » de son bien (mais pas au sens de la loi de 1989).

Ceci étant, vous devez vous acquitter d'une indemnité d'occupation. Il peut arriver que l'acheteur (le nouveau propriétaire du bien) exige que vous soldiez en avance tout ou une partie des indemnités d'occupation que vous aurez à payer.

Le cas échéant, cette avance sera prélevée sur le montant de la vente. Et si vous manquez de payer, vous risquez conformément au contrat d'être déchu de votre droit à réméré. Ainsi, de gré ou de force, vous devez libérer dans l'immédiat le bien au risque d'être expulsé des lieux.

En outre, il vous incombe la responsabilité de régler toutes les charges foncières et tous les travaux d'entretien.

Par ailleurs, le notaire garde sur lui une somme d'argent au titre de dépôt de garantie ou de séquestre. Ce qui lui permet de mettre en garantie le rachat et de constituer la clause pénale, exactement comme le cas de tous les compromis de vente.

C'est-à-dire que cette somme servira dans le futur comme apport personnel pour le financement du rachat.

Le rachat du bien vendu en réméré

Après un certain assainissement de la situation du vendeur que vous êtes, c'est-à-dire une fois vos dettes remboursées, et votre nom effacé du fichier de la Banque de France, vous pouvez à nouveau bénéficier du crédit.

Cette fois-ci, c'est pour enclencher le processus de rachat de votre bien immobilier. Il faut noter qu'être rayer du fichier des interdits bancaires ne garantit pas que vous avez droit au crédit. Cela suppose plutôt que votre état de santé et situation professionnelle ne se sont pas détériorés.

Quelque soit la banque sollicitée, elle s'intéressera nécessairement au motif de l'emprunt et à votre situation antérieure en tant qu'emprunteur. Cela fait justement recourir à l'article 1673 du Code civil.

Il stipule que « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »

Cela dit, il existe un certain nombre de conditions que vous êtes appelé à respecter. En effet, en plus de l'apurement total de vos dettes, il est important que vous apportiez les justificatifs du paiement à bonne date de l'indemnité d'occupation.

De même, vous devez prouver que vous n'avez contracté aucun nouveau crédit pendant cette période. Autre condition, vous devez, en tant qu'ancien propriétaire du bien, verser au notaire la totalité du montant dû avant de racheter ce bien.

Par ailleurs, aucun droit de rétractation ne vous est accordé. Nous vous conseillons de rembourser vos crédits avec notre solution immobilière.

Une solution face au surendettement

Il n'est pas rare de voir aujourd'hui des personnes qui, à cause de difficultés passagères, se trouvent dans une impasse financière stressante. En effet, lorsque les débiteurs manquent de payer un crédit immobilier ou un prêt à la consommation durant deux échéances, les banques n'hésitent pas à les inscrire au fichier Banque de France FICP.

Cela signifie Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers. Lorsque vous vous retrouvez sans cette base, plus aucune possibilité ne vous sera offerte de souscrire un nouveau prêt ou de racheter de crédits.

En outre, lorsque les mensualités non payées sont relatives à un prêt immobilier et qu'est achevée la durée de recouvrement amiable, les établissements bancaires prononcent la déchéance du terme. Ce qui leur permettent de déclencher une procédure de saisie immobilière.

Dès lors, la banque pourra, sans respecter un quelconque délai, fermer les portes du bâtiment. Ce qui généralement entraîne des conséquences insupportables aux propriétaires.

C'est justement pour éviter cette rigidité des systèmes bancaires que nous jugeons utile la vente à réméré. C'est une solution de financement alternative qui s'avère bénéfique non seulement aux particuliers en surendettement, mais également pour :

Le financement d’une entreprise
Le règlement de droits de succession
Le financement d’un nouveau projet
Le paiement d’une soulte
Un besoin urgent de liquidités

Les avantages d'une vente à réméré

Outre le fait de trouver rapidement des fonds sans se référer à une banque et de continuer à occuper son logement, la vente avec faculté de rachat présente de nombreux autres avantages. Elle favorise par exemple la baisse des mensualités.

En effet, le bénéficiaire du réméré bénéficie souvent de crédits à court terme tels que crédit consommation, crédit revolving, etc. Certes, ces options apportent un peu de soulagement, mais ne résolvent jamais le problème.

En optant pour la vente à réméré, vous pourrez facilement solder la totalité de ces prêts. Tout ce que vous aurez à payer durant cette période, c'est l'indemnité d'occupation. Et une fois le bien racheté, votre seule mensualité serait suffisante pour solder le prêt immobilier.

De plus, vous disposez de suffisamment de temps pour vendre votre maison ou appartement au meilleur prix. Vous pouvez mettre fin à la procédure à tout moment.

Conseils pour palier aux risques de la vente avec faculté de rachat

Bien qu' utile à bien des égards, le réméré présente des risques comme la perte définitive de son bien immobilier, la dégradation de sa situation financière, etc. Heureusement, nous avons quelques conseils qui pourraient vous épargner ces situations.

En effet, en prélude la signature d'une vente avec faculté de rachat, nous conseillons d'avoir en tête que le réméré n’est pas un crédit. Pour cela, il faut beaucoup y réfléchir en étudiant avec la banque d'autres options comme :

Un rachat de crédits
Un report d'échéances

En outre, vérifiez la transparence de l'offre, analysez votre endettement et votre capacité à racheter le bien.

Pour plus d'informations veuillez contacter nos équipes.